Einer der Erben nutzt die Immobilie selbst

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Einer der Erben nutzt die Immobilie selbst 2017-06-19T21:20:18+00:00

Einer der Erben nutzt die Immobilie selbst!

Gelegentlich wohnt einer der Miterben in dem von mehreren Personen geerbten Objekt. Grade wenn Streit über das Haus oder unter den Erben besteht, stellt sich dann die Frage, welche Kosten dieser Miterbe tragen muss.

Grundsätzlich muss der die Immobilie nutzende Miterbe die laufenden Kosten der Immobilie insbesondere die auch mietrechtlich umlagefähigen Nebenkosten, wie zum Beispiel für Gebäudeversicherung, Grundbesitzabgaben, Strom, Heizung, Wasser etc. bezahlen.

Bei der Frage wer Handwerker für Reparaturen beauftragen darf ist zu unterscheiden. Grundsätzlich sollte bei jeder Auftragserteilung klar zum Ausdruck gebracht werden, dass der Auftrag für die Erbengemeinschaft erteilt wird. Bei Notverwaltungsmaßnahmen, wie zum Beispiel bei Sturmschäden mit Gefährdung anderer, kann jeder Miterbe wirksam die Erbengemeinschaft verpflichten.

Die übrigen Miterben müssen ggf. nachträglich zustimmen. Bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung reicht eine einfache Mehrheit in der Erbengemeinschaft. Verfügungen bedürfen immer der Einstimmigkeit der Mitglieder der Erbengemeinschaft.

Im Streit um ein ererbtes Haus kommt häufig die Frage auf, wer die auf der ererbten Immobilie noch lastenden Schulden tragen muss. Die Erbengemeinschaft ist Schuldner und muss daher gegenüber der Bank die Zahlungen sichern, da anderenfalls die Kündigung der Darlehen droht. Im Innenverhältnis ist im Zweifel der tatsächliche Nutzer zur Zahlung der Darlehen zumindest aber einer Nutzungsentschädigung an die Erbengemeinschaft verpflichtet.

Zur Zahlung einer solchen Nutzungsentschädigung müssen die Miterben den Nutzer aber ausdrücklich auffordern, da anderenfalls eine rückwirkende Geltendmachung unter Umständen nicht mehr möglich ist. Jeder Miterbe ist dabei berechtigt Forderungen der Erbengemeinschaft im eigenen Namen selbst geltend zu machen. Die Zahlung von Forderungen kann aber nur an die Erbengemeinschaft und nicht an einzelne Miterben gefordert werden.

Auch bei der steuerlichen Behandlung von Erbengemeinschaften, in denen Streit im ein Haus oder vielleicht sogar die Verwaltung mehrerer Immobilien besteht, ist eine gewisse Vorsicht und Genauigkeit bei der Verwaltung geboten. Dies gilt um o mehr, als auch unter den Erben Schadensersatzansprüche nicht ausgeschlossen sind.

Unter Umständen kann es daher ratsam sein, gerade wenn die Immobilien zu gemeinsamen Verwaltung beibehalten werden sollen oder vom Erblasser Auseinandersetzungs- oder Veräußerungsverbote angeordnet worden sind, d.h. ein Verkauf nicht geplant  oder möglich ist, einen fachkundigen Dritten mit der Verwaltung zu beauftragen. Auch wenn dies mit laufenden Kosten verbunden ist, so kann es doch dazu führen, laufend wiederkehrenden Streit bei der Verwaltung des Hauses und die damit verbundenen Kosten zu vermeiden.