Erbstreit Haus – Einer der Erben nutzt das Haus selbst

Erbstreit Haus – einer der Erben nutzt das Haus selbst

Statistisch wird in jedem zweiten Erbfall eine Immobilie vererbt. Insbesondere wenn es um die Wohnung oder das Haus der Eltern geht, kommt es häufig zum Streit unter den Erben. Die verstorbenen Eltern haben häufig gar kein Testament hinterlassen oder ein Testament ohne rechtliche Beratung selbst verfasst. Weil das Thema Tod ein Tabuthema ist, wird leider häufig gar keine Regelung getroffen und es wird auch nicht mit den Kindern besprochen, was nach dem Tod der Eltern geschehen soll.

Mit steigenden Werten bei Erbschaften erhöht sich das Konfliktpotenzial. Bereits heute hat statistisch jeder siebte Deutsche Erbe schon Streit um das Erbe erlebt. Demgegenüber wünschen sich natürlich fast alle Menschen, dass kein Streit um ihr Erbe entsteht. Wenn es allerdings keine genauen testamentarischen Regelungen gibt, müssen sich die Erben einigen.

Wenn mehrere Personen erben, bilden diese eine sogenannte Erbengemeinschaft. Wenn sich eine Immobilie im Nachlass befindet, müssen sich die Erben darüber einigen, wie es mit der Immobilie weitergehen soll. Nachfolgend erklären unsere Fachanwälte die Rechtslage, wenn einer der Erben die Immobilie selbst nutzt.

Einer der Erben nutzt die Immobilie selbst!

Gelegentlich wohnt einer der Miterben in dem von mehreren Personen geerbten Objekt. Grade wenn Streit über das Haus oder unter den Erben besteht, stellt sich dann die Frage, welche Kosten dieser Miterbe tragen muss.

Grundsätzlich muss auch der die Immobilie nutzende Miterbe die laufenden Kosten der Immobilie, insbesondere die auch mietrechtlich umlagefähigen Nebenkosten, wie zum Beispiel für Gebäudeversicherung, Grundbesitzabgaben, Strom, Heizung, Wasser etc. bezahlen.

Wer darf Handwerker beauftragen?

Bei der Frage, wer Handwerker für Reparaturen beauftragen darf, ist zu unterscheiden. Grundsätzlich sollte bei jeder Auftragserteilung klar zum Ausdruck gebracht werden, dass der Auftrag für die Erbengemeinschaft erteilt wird. Bei Notverwaltungsmaßnahmen, wie zum Beispiel bei Sturmschäden mit Gefährdung anderer, kann jeder Miterbe wirksam die Erbengemeinschaft verpflichten.

Die übrigen Miterben müssen ggf. nachträglich zustimmen. Bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung reicht eine einfache Mehrheit in der Erbengemeinschaft. Verfügungen über die Immobilie – also ein Verkauf – bedürfen immer der Einstimmigkeit der Mitglieder der Erbengemeinschaft.

Wer muss die bestehenden Schulden bezahlen?

Im Streit um ein ererbtes Haus kommt häufig die Frage auf, wer die auf der geerbten Immobilie noch lastenden Schulden tragen muss. Die Erbengemeinschaft ist Schuldner und muss daher gegenüber der Bank die Zahlungen sichern, da anderenfalls die Kündigung der Darlehen droht. Im Innenverhältnis- also unter den Erben – ist im Zweifel der tatsächliche Nutzer zur Zahlung der Darlehen verpflichtet.

Muss der im Haus wohnende Erbe Miete bezahlen?

Ein im Haus wohnender Miterbe muss keine Miete bezahlen, da er selbst Miteigentümer der Immobilie ist und er keinen Mietvertrag mit sich selbst abschließen kann. Trotzdem ist den anderen Erben gegenüber zu regelmäßigen Zahlungen verpflichtet. Diese monatlichen Zahlungen nennt man Nutzungsentschädigung.

Zur Zahlung einer solchen Nutzungsentschädigung müssen die Miterben den Nutzer aber ausdrücklich auffordern, da anderenfalls eine rückwirkende Geltendmachung unter Umständen nicht mehr möglich ist. Jeder Miterbe ist dabei berechtigt Forderungen der Erbengemeinschaft im eigenen Namen selbst geltend zu machen. Die Zahlung von Forderungen kann aber nur an die Erbengemeinschaft und nicht an einzelne Miterben gefordert werden.

Beispiel: Herr Müller hat gemeinsam mit zwei Geschwistern ein Zweifamilienhaus der Eltern geerbt und er wohnt in einer der beiden Wohnungen des Hauses. Er einigt sich mit den Geschwistern darüber, dass die Miete für einen fremden Dritten monatlich 600,00 Euro zuzüglich Nebenkosten betragen würde. Da er selbst zu 1/3 Miteigentümer ist, zahlt er monatlich eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 400,00 Euro an seine Geschwister.

Wer verwaltet ein geerbtes Haus?

Die Verwaltung einer geerbten Immobilie kann durch einen der Miterben erfolgen, sofern sich darüber alle Erben einig sind.

Beispiel: Herr Müller und seine zwei Geschwister haben zu je 1/3 ein Mehrfamilienhaus von den Eltern geerbt. Herr Müller wohnt selbst im Haus und hat auch schon zu Lebzeiten der Eltern die Hausverwaltung übernommen. Die Geschwister sind sich nach dem Tod der Eltern einig, dass Herr Müller weiterhin die Verwaltung des Hauses übernehmen soll.

Bei der Verwaltung geerbter Immobilien ist aber eine gewisse Vorsicht geboten. Dies gilt umso mehr, da unter den Erben Schadensersatzansprüche nicht ausgeschlossen sind. Unter Umständen kann es daher ratsam sein einen fachkundigen Dritten mit der Verwaltung zu beauftragen. Auch wenn dies mit laufenden Kosten verbunden ist, so kann es doch dazu führen, laufend wiederkehrenden Streit bei der Verwaltung des Hauses und die damit verbundenen Kosten zu vermeiden.