Wohnung, Haus oder Grundstück geerbt – was nun?

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Wohnung, Haus oder Grundstück geerbt – was nun? 2017-06-19T21:11:13+00:00

Wohnung, Haus oder Grundstück geerbt – was nun?

Statistisch wird in jedem zweiten Erbfall eine Immobilie vererbt. Insbesondere wenn es um die Wohnung oder das Haus der Eltern geht, kommt es häufig zum Streit unter den Erben. Die verstorbenen Eltern haben häufig gar kein Testament hinterlassen oder ein Testament ohne rechtliche Beratung selbst verfasst. Weil das Thema Tod ein Tabuthema ist, wird leider häufig gar keine Regelung getroffen und es wird auch nicht mit den Kindern besprochen, was nach dem Tod der Eltern geschehen soll.

Mit steigenden Werten bei Erbschaften erhöht sich das Konfliktpotenzial. Bereits heute hat statistisch jeder siebte Deutsche Erbe schon Streit um das Erbe erlebt. Demgegenüber wünschen sich natürlich fast alle Menschen, dass kein Streit um ihr Erbe entsteht. Wenn es allerdings keine genauen testamentarischen Regelungen gibt, müssen sich die Erben einigen.

Wenn mehrere Personen erben, bilden diese eine sogenannte Erbengemeinschaft. Wenn sich eine Immobilie im Nachlass befindet, müssen sich die Erben darüber einigen, wie es mit der Immobilie weitergehen soll.

Es bestehen folgende Möglichkeiten:

  1. Die Immobilie wird an fremde Personen verkauft

Alle Erben müssen sich einig sein, an wen die Immobilie verkauft wird und zu welchem Preis sie verkauft wird. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden und von allen Miterben unterschrieben werden, ansonsten kommt kein Kaufvertrag zustande.

Häufig bestehen unter den Erben unterschiedliche Vorstellungen über den zu erzielenden Verkaufspreis der Immobilie. In diesen Fällen könnte ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien eingeholt werden. Der Gutachter sollte möglichst von allen Erben gemeinsam beauftragt werden, damit nicht eine Partei hinterher sagen kann, dass sie mit dem Gutachter nicht einverstanden ist.

Ob die Immobilie sich dann anschließend  tatsächlich zu dem im Gutachten festgestellten Wert verkaufen lässt, muss allerdings abgewartet werden. Immerhin sollte nach der Erstellung eines Gutachtens eine ungefähre Größenordnung für den Kaufpreis der Immobilie klar sein. Verkehrswertgutachten können je nach Wert der Immobilie schnell mehrere tausend Euro kosten. Daher sollte man sich vorher unbedingt über die Höhe der zu erwartenden Kosten für die Erstellung des Gutachtens erkundigen, damit es keine bösen Überraschungen geben kann. Die Erben sollten sich die Kosten des Gutachtens teilen, so dass jeder Erbe den Anteil an den Kosten übernimmt, wie er am Erbe beteiligt ist. Wer also zu 25% Erbe der Immobilie geworden ist, sollte dann möglichst auch 25% der Gutachterkosten tragen.

Falls ein Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden soll, müssen alle Miterben den Makler gemeinsam beauftragen. Ein Verkaufsauftrag nur durch einen Teil der Erben ist nicht ausreichend. Gibt es über einen der vorgenannten Punkte Streit unter den Erben, so scheidet dieser Weg aus.

  1. Die Immobilie wird an einen der Erben verkauft

Falls einer der Erben das Haus oder die Wohnung alleine erwerben möchte, muss er die anderen Erben auszahlen.

Wer also zu 1/3 Erbe der Immobilie geworden ist, muss die beiden anderen Erben zu 2/3 auszahlen. Dafür muss zunächst Einigkeit über den Wert der Immobilie bestehen, damit man sich über die Höhe der Abfindungszahlung einigen kann. Wenn der Wert der Immobilie unklar ist, könnte die Einholung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll sein. Es sollten dann möglichst alle Erben gemeinsam den Gutachter beauftragen und man sollte sich vorher über die Höhe der zu erwartenden Kosten des Gutachtens erkundigen. Wenn die Erben sich einig sind über den Wert der Immobilie, können die beiden anderen Erben jeweils 1/3 übertragen gegen Bezahlung einer entsprechenden Abfindung. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden.

  1. Die Immobilie wird versteigert

Falls die Erben sich über einen verkauf der geerbten Immobilie nicht einigen können, sei es, dass Streit über den Preis  des Hauses oder Streit über den möglichen Erwerber des Hauses besteht,  kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen. Dabei spielt es keine Rolle, wie groß der Anteil des Miterben ist. Auch eine geringe Beteiligung an der Immobilie berechtigt dazu. Es wird dann nicht nur der Anteil des Miterben, sondern der gesamte Grundbesitz versteigert. Im Versteigerungstermin können fremde Dritte, aber auch jeder Miterbe den Grundbesitz ersteigern.

Wer einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellt, muss zunächst einen Vorschuss für die entstehenden kosten an das Amtsgericht überweisen. Das Gericht holt zunächst ein Verkehrswertgutachten zum Wert der Immobilie ein. Dieser Vorschuss beträgt in der Regel einige tausend Euro.

Bei einer Teilungsversteigerung ist natürlich unsicher, zu welchem Preis der Grundbesitz versteigert wird und wer schließlich den Zuschlag erhält. Bei Streit unter den Miterben über den Verkauf sollte daher möglichst eine Einigung versucht werden, um eine Teilungsversteigerung zu vermeiden

  1. Die Immobilie wird vermietet

Dieser Fall ist selten. Wenn es sich bei der vererbten Immobilie um ein Mehrfamilienhaus handelt, kommt es gelegentlich vor, dass die Erben sich darüber einig sind, dieses nicht zu verkaufen, sondern dauerhaft gemeinsam zu vermieten und sich die Mieten zu teilen.

Dieser Fall ist deswegen selten, weil häufig mindestens einer der Erben die Immobilie verkaufen möchte, da er den Kaufpreis erhalten möchte. Eine dauerhafte Vermietung ist auch deswegen selten, weil sich dann alle Erben dauerhaft einig sein müssen über alle Entscheidungen, die zu treffen sind. Bei einer Erbengemeinschaft können fast alle Entscheidungen nur von allen Erben gemeinsam getroffen werden. Die Beauftragung eines Handwerkers ist in der Regel nur gemeinsam möglich, es sei denn, es geht um sog. Notmaßnahmen, weil z.B. das Dach des Gebäudes undicht ist. Diese Einigkeit ist auf Dauer zwischen mehreren Erben sehr selten.

  1. Einer der Erben nutzt die Immobilie selbst

Gelegentlich wohnt einer der Miterben in dem von mehreren Personen geerbten Objekt. Grade wenn Streit über das Haus oder unter den Erben besteht, stellt sich dann die Frage, welche Kosten dieser Miterbe tragen muss.

Grundsätzlich muss der die Immobilie nutzende Miterbe die laufenden Kosten der Immobilie insbesondere die auch mietrechtlich umlagefähigen Nebenkosten, wie zum Beispiel für Gebäudeversicherung, Grundbesitzabgaben, Strom, Heizung, Wasser etc. bezahlen.

Bei der Frage wer Handwerker für Reparaturen beauftragen darf ist zu unterscheiden. Grundsätzlich sollte bei jeder Auftragserteilung klar zum Ausdruck gebracht werden, dass der Auftrag für die Erbengemeinschaft erteilt wird. Bei Notverwaltungsmaßnahmen, wie zum Beispiel bei Sturmschäden mit Gefährdung anderer, kann jeder Miterbe wirksam die Erbengemeinschaft verpflichten. Die übrigen Miterben müssen ggf. nachträglich zustimmen. Bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung reicht eine einfache Mehrheit in der Erbengemeinschaft. Verfügungen bedürfen immer der Einstimmigkeit der Mitglieder der Erbengemeinschaft.

Im Streit um ein ererbtes Haus kommt häufig die Frage auf, wer die auf der ererbten Immobilie noch lastenden Schulden tragen muss. Die Erbengemeinschaft ist Schuldner und muss daher gegenüber der Bank die Zahlungen sichern, da anderenfalls die Kündigung der Darlehen droht. Im Innenverhältnis ist im Zweifel der tatsächliche Nutzer zur Zahlung der Darlehen zumindest aber einer Nutzungsentschädigung an die Erbengemeinschaft verpflichtet. Zur Zahlung einer solchen Nutzungsentschädigung müssen die Miterben den Nutzer aber ausdrücklich auffordern, da anderenfalls eine rückwirkende Geltendmachung unter Umständen nicht mehr möglich ist. Jeder Miterbe ist dabei berechtigt Forderungen der Erbengemeinschaft im eigenen Namen selbst geltend zu machen. Die Zahlung von Forderungen kann aber nur an die Erbengemeinschaft und nicht an einzelne Miterben gefordert werden.

Auch bei der steuerlichen Behandlung von Erbengemeinschaften, in denen Streit im ein Haus oder vielleicht sogar die Verwaltung mehrerer Immobilien besteht, ist eine gewisse Vorsicht und Genauigkeit bei der Verwaltung geboten. Dies gilt um o mehr, als auch unter den Erben Schadensersatzansprüche nicht ausgeschlossen sind. Unter Umständen kann es daher ratsam sein, gerade wenn die Immobilien zu gemeinsamen Verwaltung beibehalten werden sollen oder vom Erblasser Auseinandersetzungs- oder Veräußerungsverbote angeordnet worden sind, d.h. ein Verkauf nicht geplant  oder möglich ist, einen fachkundigen Dritten mit der Verwaltung zu beauftragen. Auch wenn dies mit laufenden Kosten verbunden ist, so kann es doch dazu führen, laufend wiederkehrenden Streit bei der Verwaltung des Hauses und die damit verbundenen Kosten zu vermeiden.