Der Wohnungskauf | Notar Bochum

Der Kauf einer Eigentumswohnung

Hier soll erklärt werden, die beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung aus rechtlicher Sicht beachtet werden sollte.

In Mehrfamilienhäusern unterscheidet man zwischen Sondereigentum, welches der Wohnungseigentümer allein nutzen kann und Gemeinschaftseigentum, das alle Wohnungseigentümer im Haus gemeinsam nutzen dürfen. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auf dieser Seite.

Ein Mehrfamilienhaus wird durch eine Teilungserklärung in einzelne Wohnungen aufgeteilt.  Für alle Eigentümer im Haus gilt diese Teilungserklärung. Daher ist es für den Käufer eine Eigentumswohnung wichtig, den Inhalt der Teilungserklärung zu kennen.

Häufig muss bei Mehrfamilienhäusern von jedem Wohnungseigentümer monatlich Geld bezahlt werden in eine Instandhaltungsrücklage. Einzelheiten dazu und worauf Sie achten sollten erklären Wir Ihnen weiter unten.

Ferner erhalten Sie nachfolgend einen steuerlichen Hinweis für den Erwerb von Eigentumswohnungen.

Was sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümer ?

Bei Mehrfamilienhäusern erfolgt in der Regel einmal im Jahr eine Versammlung der Wohnungseigentümer. In dieser Versammlung werden Beschlüsse gefasst für alle Themen, die das Haus betreffen. Zum Beispiel kann beschlossen werden, wo Reparaturen am Haus erfolgen sollen und welche Handwerker damit beauftragt werden sollen. Daher sollte der Käufer eine Wohnung vor dem Abschluß des Kaufvertrages die letzten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gesehen haben. Diese können den Käufer konkret betreffen, wenn darin zum Beispiel beschlossen wurde, im nächsten Jahr die Heizungsanlage des Hauses zu erneuern.

Was ist das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage ?

In Mehrfamilienhäusern müssen in der Regel alle Eigentümer der Wohnungen ein monatliches Hausgeld bezahlen. Damit werden die Kosten des Hauses, zum Beispiel für Versicherungen, Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder einen Aufzug auf alle Wohnungseigentümer umgelegt. Je größer eine Wohnung ist, desto höher ist die Beteiligung an diesen Gesamtkosten. Darüber hinaus bezahlt in der Regel jeder Wohnungseigentümer monatlich einen Betrag in die Instandhaltungsrücklage. Diese Rücklage wird angespart für mögliche Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.

Beispiel: Eheleute Müller kaufen eine Eigentumswohnung. Ein Jahr später wird das Dach des Hauses undicht und muss erneuert werden. Es besteht eine hohe Instandhaltungsrücklage, die seit langer Zeit von alles Eigentümern im Haus angespart wurde. Mit diesem Geld wird die Reparatur bezahlt, so dass Eheleute Müller für die Erneuerung des Daches keine zusätzliche Zahlung leisten müssen.

Wie kann man mit der Instandhaltungsrücklage Grunderwerbsteuer sparen?

Beim Kauf einer Wohnung fällt in NRW derzeit eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5% des Kaufpreises an. Diese Grunderwerbsteuer ist zahlbar für den Erwerb von Grund und Boden und Immobilien. Beim Kauf einer Wohnung wird automatisch die bestehenden Instandhaltungsrücklage, die zur Wohnung gehört, mitverkauft. Dabei handelt es sich aber nicht um Grund und Boden, sondern um angespartes Kapital. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes fällt auf diesen Teil des Kaufpreises keine Grunderwerbsteuer an. Daher sollte im notariellen Kaufvertrag möglichst angegeben werden, wie hoch die bestehenden Instandhaltungsrücklage ist. Nach Abschluss eines Kaufvertrages muss der Notar eine Vertragskopie an das zuständige Finanzamt schicken. Dieses erstellt später auf dieser Grundlage des Kaufpreises den Grunderwerbsteuerbescheid für den Käufer. Vom Kaufpreis ist die Höhe der Instandhaltungsrücklage bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer abzuziehen.

Beispiel: Eheleute Müller kaufen einer Eigentumswohnung zum Preis in Höhe von 80.000,00 Euro. Im Kaufvertrag wurde erklärt, dass eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 3.800,00 Euro für diese Wohnung besteht. Dadurch verringert sich die zahlbare Grunderwerbsteuer um 247,00 Euro (= 6,5% von 3.800,00 Euro)

Was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum ?

In einem Mehrfamilienhaus wird rechtlich unterschieden zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Ein Wohnungskäufer erhält das alleinige Eigentum an einer Wohnung, dies wird als Sondereigentum bezeichnet. Die sonstige Flächen des Hauses, also das Treppenhaus, der Dachboden, der Keller und mögliche Stellplätze und der Garten sind das Gemeinschaftseigentum. Diese Bereiche dürfen damit von allen Eigentümern im Haus genutzt werden. Ferner gibt es sogenannte Sondernutzungsrechte. Das bedeutet, dass nur ein Eigentümer diese Fläche benutzen darf. So könnte z.B. der Wohnung im Erdgeschoß das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche zugeordnet werden. Das bedeutet, dass diese Fläche nur vom Eigentümer der Erdgeschoßwohnung benutzt werden darf.

Beim Verkauf einer Wohnung werden die bestehenden Sondernutzungsrechte dieser Wohnung automatisch mit verkauft. Wenn also zum Beispiel die eben genannte Erdgeschoßwohnung verkauft wird, erwirbt der Käufer das Eigentum an der Wohnung und er erhält das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche.

Die Teilungserklärung

Wenn eine Eigentumswohnung verkauft wird, muss vorher das Haus durch eine Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sein. Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde und sie ist für alle Eigentümer im Haus verbindlich. In der Teilungserklärung wird zum Beispiel geregelt, wie hoch der Anteil einer Wohnung an den gesamten Nebenkosten im Haus ist. Außerdem gehören zu der Teilungserklärung alle Pläne der Wohnungen und des Grundstücks. Diese Teilungserklärung sollte daher vor den Kauf einer Eigentumswohnung durch den Käufer eingesehen und geprüft werden. Aus der Teilungserklärung ergibt sich, ob Sondernutzungsrechte zur Wohnung gehören, also z.B. das Recht zur alleinigen Nutzung eines KFZ-Stellplatzes oder das alleinige zur Nutzung einer Gartenfläche oder Terrassenfläche.

Info’s zu Thema Immobilien auch unter Notar Bochum

Wohnungskauf