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Hauskauf
Informationen zum Hauskauf der Kanzlei Schmidt aus Bochum
Der Kauf eines Hauses ist für die meisten Menschen der wichtigste Vertrag des gesamten Lebens. Fehler beim Hauskauf können erhebliche Auswirkungen haben. Hier werden einige Besonderheiten erklärt, auf welche man beim Kauf eines Haues in rechtlicher Hinsicht achten sollte.
Sind die Erschließungskosten vollständig abgerechnet und bezahlt?
Hauskauf – Vom Käufer sollte vor Abschluss eines Kaufvertrages überprüft werden, ob die Erschließungskosten für das Haus vollständig bezahlt sind. Wenn seitens der örtlichen Gemeinde die Straße, der Bürgersteig, der Kanal oder die Beleuchtung erneuert werden, müssen die jeweiligen Grundstückseigentümer für die entsprechenden Kosten aufkommen.
Es kommt vor, dass die Gemeinden diese Kosten erst Jahre nach der Durchführung der Erschließungsmaßnahme abrechnen. Dies kann zu folgendem Problem führen, der in nachfolgendem Fall erklärt werden soll:
Beispiel: Die Stadt B. hat im Jahr 2004 die Straße erneuert und eine Beleuchtung angebracht. Die hierfür anfallenden Kosten können teilweise auf die anliegenden Grundstückseigentümer umgelegt werden. Die entsprechenden Kostenbescheide sind jedoch bisher seitens der Gemeinde noch nicht erstellt worden. Im Jahr 2017 erwirbt Herr Müller ein Haus in der entsprechenden Straße.
Nachdem er Eigentümer geworden ist, erhält er im Jahr 2018 Post von der Gemeinde, mit einem Gebührenbescheid über diese Erschließungsmaßnahme aus dem Jahr 2004. Tatsächlich ist dann Herr Müller gegenüber der Gemeinde verpflichtet, diese Gebühren zu bezahlen, obwohl er damals noch gar nicht Eigentümer war. Konkret kommt es dann darauf an, welche Regelung in dem 2017 geschlossenen Kaufvertrag getroffen ist, mit dem Herr Müller das Haus erworben hat.
Sofern in dem Kaufvertrag geregelt wurde, dass Beitragsbescheide für Maßnahmen aus der Vergangenheit noch vom Verkäufer zu tragen sind, könnte Herr Müller sich diese Kosten vom Verkäufer erstatten lassen.
Um derartige Probleme zu vermeiden, sollte möglichst vor dem Abschluss eines Kaufvertrages geprüft werden, ob die Erschließungskosten für das zu erwerbende Haus vollständig bezahlt sind. In der Regel reicht es aus, bei der betreffenden Stadtverwaltung anzurufen und dort mit dem zuständigen Sachbearbeiter zu klären, ob dies der Fall ist.
Die Gemeinden geben kostenlos telefonisch Auskunft hierüber. Sofern die Auskunft schriftlich angefordert wird, wird eine Gebühr seitens der Gemeinde hierfür erhoben.
Bestehen Baulasten auf dem Haus?
Eine Baulast ist dauerhaft mit einem Grundstück bzw. Haus verbunden. Beim Kauf eines Hauses geht daher eine Baulast auf den neuen Eigentümer über. Ob Baulasten bestehen, kann geklärt werden durch eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis bei der Gemeinde und dort beim Bauamt. Baulasten sind Verpflichtungen, bestimmte Dinge zu unterlassen oder zu dulden. Typische Baulasten sind zum Beispiel:
- die Verpflichtung, zu dulden, dass ein Nachbarhaus nicht den erforderlichen Abstand zur Grundstücksgrenze einhält, sondern das Gebäude oder eine Garage direkt auf die Grenze gebaut sind
- die Verpflichtung zu dulden, dass eine Telekommunikationsgesellschaft Leitungen über das Grundstück führen darf
Besteht ein Vorkaufsrecht an dem Haus?
Wenn Häuser oder Grundstücke verkauft werden, besteht kraft Gesetzes immer ein Vorkaufsrecht der Gemeinde. Wenn ein Kaufvertrag notariell beurkundet und unterschrieben wurde, schickt der Notar eine Kopie des geschlossenen an die Gemeinde und dort wird entschieden, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Allerdings darf die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn ein übergeordnetes Interesse der Allgemeinheit am Erwerb des Hauses besteht. Das wäre zum Beispiel dann gegeben, wenn das Grundstück im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke ausgewiesen wird. Das sind natürlich absolute Ausnahmefälle. In der Regel darf die Gemeinde das Vorkaufsrecht nicht ausüben.
Zusätzlich zum gesetzlichen Vorkaufsrecht der Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht für Privatpersonen bestehen. Dies ist ebenfalls ein Sonderfall. Solche etwaigen privaten Vorkaufsrechte sind in der Regel im Grundbuch eingetragen und daher für den Käufer eines Hauses durch die Eintragung im Grundbuch erkennbar. Auch beim Vorkaufsrecht für Privatpersonen muss zunächst ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden.
Der geschlossene Vertrag wird dann vom Notar an den Vorkaufsberechtigten übersandt, damit dieser das Vorkaufsrecht ausüben oder darauf verzichten kann. Falls das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ´tritt der Vorkaufsberechtigte in den geschlossenen Vertrag als Käufer ein. Das heißt, er erwirbt zu dem Preis und zu den Bedingungen, die vorher zwischen Käufer und Verkäufer vertraglich vereinbart und notariell beurkundet wurden. Ein Verzicht auf ein Vorkaufsrecht vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages ist nicht wirksam möglich.
Besteht ein Bergschadenverzicht?
Zum Beispiel im Ruhrgebiet besteht die Gefahr, dass Häuser durch den Kohlebergbau Schäden erleiden. Dies kann sich zum Beispiel äußern durch Risse im Gebäude oder durch Absenkung eines Gebäudeteils, der zum Schiefstand des Hauses führt. Für solche Schäden an Gebäude haftet möglicherweise die Ruhrkohle AG aufgrund des früher dort betriebenen Bergbaus.
Es gibt vorgezogene Schadensausgleiche für Bergschäden. Der Bergbaubetreiber leistet dann Zahlungen für mögliche spätere Schäden. Der Eigentümer des Grundstücks verzichtet dafür auf etwaige spätere Forderungen.
Beispiel: Herr Müller ist Eigentümer eines Hauses in Bochum. Im Jahr 1985 hat er vom Bergbaubetreiber 20.000,00 DM erhalten und dafür hat er auf 50% der etwaigen späteren Ansprüche wegen Bergschäden verzichtet.
Ein solcher Verzicht auf Bergschäden wird in der Regel im Grundbuch eingetragen, so dass der Käufer eines Hauses dies erkennen kann. Der früher erklärte Verzicht gilt nämlich auch für alle späteren Eigentümer des Hauses.